Modriger Geruch aus feuchtem Keller

Besteht hier ein Mangel am verkauften Haus?

Eine Mangelhaftigkeit des verkauften Hauses wegen eines feuchten Kellers kann auch dann bestehen, wenn das Haus zu einer Zeit errichtet wurde, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Vorliegend hatten die Käufer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung ein Grundstück erworben, welches mit einem laut Maklerexposé als „aufwendig saniert“ und „vollständig renoviert“ beworbenen Einfamilienhaus bebaut war. Bei der Besichtigung waren Feuchtigkeitsschäden im Keller nicht zu erkennen. Nach ihrem Einzug stellten die Kläger Feuchtigkeit an den Kellerwänden fest. Gem. dem Ergebnis eines selbständigen Beweisverfahrens waren die Kellerwände bereits zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger durchfeuchtet, und zwar aufgrund der – entsprechend dem im Baujahr 1914 üblichen technischen Standard – nicht bzw. nicht ausreichend abgedichteten Kellerwände.

Entgegen der Beurteilung des Landgerichtes war das Berufungsgericht der Auffassung, dass die Feuchtigkeit als „bautypische Erscheinung“ eines Gebäudes dieses Alters keinen Mangel darstellt. Nach Auffassung des BGH, Beschluss vom 10.10.2019, V ZR 4/19, hatte das Berufungsgericht die Schadensersatzklage unter Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) abgewiesen. Denn die Kläger hatten bereits in der Klageschrift eine aus der Kellerfeuchtigkeit herrührende Geruchsbelastung im Haus, insbesondere einen muffigen bzw. modrig-feuchten Geruch geschildert, der nach Regenfällen im Haus wahrnehmbar sei. Bei einem rechtzeitigen Hinweis hätten die Kläger ihren Vortrag dahin ergänzt, dass der Geruch durch das Treppenhaus ziehe und Besucher ihn schon wenige Tage nach dem Einzug der Kläger sofort wahrgenommen hätten.
Zwar begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel, wenn zur Errichtungszeit Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an, etwa ob das Haus in einem sanierten Zustand verkauft wurde, der Keller Wohnzwecken diente, der Zustand bei der Besichtigung erkennbar war oder wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind. Hierbei gehören zur Sollbeschaffenheit auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf.
Hiernach war zwar weder ein sanierter noch zu Wohnzwecken nutzbarer Keller geschuldet, jedoch kann ein Sachmangel im Allgemeinen vorliegen, wenn bedingt durch die Feuchtigkeit des Kellers ein muffiger Geruch durch die übrigen Bereiche des Hauses zieht, der von Besuchern beim Öffnen der Tür sofort wahrgenommen wird. Dr. S. V. Berndt